A Berlino il progetto di congelare gli affitti fa discutere

La coalizione di sinistra a capo dell’amministrazione cittadina di Berlino si è accordata sul progetto di un congelamento per cinque anni del prezzo degli affitti, ed è probabile che questa diventerà legge della capitale tedesca. Anche se la versione finale sarà meno gravosa delle proposte precedenti, distorcerà comunque il mercato immobiliare.

L’amministrazione della città è in mano a tre partiti: i socialdemocratici, l’estrema sinistra di Die Linke e i Verdi. Tutti e tre si sono dimostrati comprensivi nei confronti delle lamentele dei cittadini che vivono in affitto, i quali occupano circa l’82 per cento degli appartamenti, riguardo al fenomeno ormai noto come “febbre degli affitti” che, nella capitale, sono saliti in media del 2,8 per cento all’anno dal 2000.

Il piano originario di congelamento degli affitti era stato elaborato dalla funzionaria responsabile degli alloggi, Katrin Lompscher di Die Linke. Era previsto un congelamento di cinque anni sugli affitti degli appartamenti costruiti entro il 2013, e prevedeva che il comune potesse ridefinire i contratti in essere in base alla situazione finanziaria di inquilini e proprietari. Il piano ricordava un ritorno a un passato di economia pianificata comunista, che suonava familiare agli abitanti della parte orientale.

Effetti controversi
I socialdemocratici, tuttavia, sono il partito di maggioranza nella coalizione di governo e si sono mostrati scettici nei confronti del congelamento degli affitti. Il motivo non è né la levata di scudi dei costruttori né il fatto che l’opposizione di destra abbia, prevedibilmente, preso le loro parti. Ma semmai perché la proposta, soprattutto la parte relativa all’abbassamento degli affitti esistenti, era legalmente poco solida. La versione di compromesso è quindi, per certi versi, più contenuta di quella originale.

Il blocco degli affitti comincerà all’inizio del prossimo anno. Dopo tale data, nei nuovi contratti l’affitto massimo non potrà superare quello previsto nei precedenti accordi. Nella maggior parte dei casi dovrà essere più basso perché il tetto è ancora legato ai livelli del 2013, cui si aggiunge un 13,4 per cento di aumento legato all’aumento dei redditi. Dal 2022 e fino al 2024, i proprietari non potranno aumentare gli affitti di più dell’1,3 per cento all’anno. Gli affitti esistenti potranno essere abbassati solo in rari casi, ovvero se sforano il nuovo tetto di oltre il 20 per cento, fatto che sarà considerato un reato. Ma per gestire le domande degli inquilini che desiderano uno sconto, e per far rispettare le regole sui restauri che determinano un aumento degli affitti (che saranno sottoposti a rigida regolamentazione), la città dovrà assumere altri 250 funzionari.

Solo gli alloggi costruiti dopo il 2014 e alcuni alloggi sociali saranno esclusi dalla misura.

Il blocco degli affitti di Berlino è una misura pionieristica: non è mai stato fatto niente di simile. I grandi proprietari cercheranno d’invalidarlo in tribunale, perché lo considerano un attacco incostituzionale alla proprietà privata, ed è difficile prevedere in che modo i giudici gestiranno il conflitto tra i diritti di Berlino in quanto autorità pubblica e i danni ai proprietari di appartamenti. Ma gli effetti del provvedimento che la città sta per adottare sono già stati ben studiati.

Nel 2017 Rebecca Diamond, Tim McQuade e Franklin Qian dell’università di Stanford hanno pubblicato un articolo sugli effetti della diffusione dei controlli sugli affitti a San Francisco. In questa città, hanno scritto, i controlli hanno avuto l’effetto indesiderato di aumentare il costo della vita, perché i proprietari hanno tolto dal mercato gli appartamenti che affittavano, decidendo di venderli. In un articolo del 2018 Andreas Mense dell’università di Erlangen, Norimberga, e Claus Michelse e Konstantin Kholodilin dell’Istituto tedesco di ricerca economica di Berlino hanno documentato un effetto analogo sui controlli degli affitti in Germania, anche se generalmente in questo paese è più facile che negli Stati Uniti mettere fine a un contratto di affitto.

Gli appartamenti tolti dal mercato degli affitti andranno ad alimentare la domanda di acquisto. Negli ultimi anni a Berlino sono aumentate le case di proprietà, in risposta al rapido aumento degli affitti. Questa domanda sarà ulteriormente alimentata dalla nuova legge poiché gli affitti dei nuovi alloggi, esclusi dal blocco, aumenteranno ancor più rapidamente e i nuovi arrivati in città cercheranno sempre più spesso di comprare gli appartamenti, invece di affittarli.

Offerta inferiore
Dallo studio di Stanford emerge che gli inquilini che beneficiano di controlli sugli affitti tendono a trasferirsi con minore frequenza. Ma gli affitti aumentano comunque al livello cittadino, perlopiù perché i proprietari riducono l’offerta. “In totale, gli attuali abitanti di San Francisco sembrano andarsene via in anticipo, ma questo ha come grave effetto la perdita di benessere dei futuri abitanti”, hanno scritto gli economisti di Stanford.

Ma allora è logico che i politici di Berlino non si preoccupino dei futuri abitanti o dell’aumento delle case di proprietà a danno del mercato degli affitti. Tale mercato probabilmente si ridurrà lentamente a causa della difficoltà di sfrattare gli inquilini, e il ruolo dei politici è difendere gli attuali elettori. Berlino ha il quarto livello più alto di povertà tra gli stati tedeschi, e ci sono prove del fatto che il controllo degli affitti protegge i gruppi sociali più poveri e vulnerabili.

Per gli inquilini attuali, tuttavia, la nuova legge porterà probabilmente un declino della qualità del parco alloggi disponibile. L’articolo di Mense mostra che nei mercati tedeschi dove gli affitti sono sottoposti a regolamentazione, l’investimento dei proprietari per la manutenzione cala considerevolmente, e la cosa vale anche per quel tipo di alloggi esclusi da regolamentazione diretta: i proprietari temono infatti di diventare a loro volta oggetto di regolamentazione.

Ma anche da questo punto di vista, la cosa non è un problema per l’amministrazione di sinistra della città. Berlino non crollerà nel giro di cinque anni a causa di minori investimenti per la manutenzione. Inoltre i vantaggi per gli inquilini più poveri che, grazie al congelamento degli affitti, eviteranno di doversi trasferire altrove, superano di gran lunga l’inevitabile deterioramento sul piano politico .

La realtà politica di Berlino è che non ci sono abbastanza proprietari di alloggi da evitare un inasprimento del controllo degli affitti. Solo gli sforzi legali dei proprietari possono fiaccare le ambizioni di regolamentazione della maggioranza di sinistra. Ma dal momento che la versione di compromesso della proposta di legge è concepita per evitare gli aspetti più contraddittori, è molto probabile che il blocco degli affitti entri in vigore. E che spinga i governi di altri stati tedeschi di sinistra a seguire l’esempio di Berlino.

(Traduzione di Federico Ferrone)