Questi timori sono cresciuti a marzo, dopo il fallimento dell’istituto di credito statunitense Silicon Valley Bank e la vendita forzata della banca svizzera Credit Suisse alla rivale Ubs. Alcuni prevedono che l’imminente stretta creditizia possa ridimensionare i gruppi immobiliari, molti dei quali sono già in difficoltà.

Secondo il fondo d’investimento Andromeda Capital Management, il mercato immobiliare nordeuropeo è un “settore dipendente dal tasso zero” e una potenziale “bolla”, che potrebbe scoppiare quando le valutazioni delle proprietà immobiliari cominceranno a risentire dei tassi d’interesse più alti. L’agenzia di rating Moody ha dichiarato che aziende con debiti che scadranno nei prossimi anni potrebbero andare in sofferenza dovendo pagare interessi più alti. “Per quindici anni i tassi bassi hanno rappresentato un sussidio al settore degli immobili commerciali, che oggi si trova davanti a un azzeramento di proporzioni gigantesche”, ha dichiarato Ron Dickerman, presidente del gruppo immobiliare Madison International Realty. “È probabile che oggi tutte le proprietà immobiliari si siano svalutate rispetto a sei o dodici mesi fa”.

Secondo l’indice trimestrale europeo sulle proprietà Msci, il valore delle proprietà immobiliari è sceso del 10 per cento dopo il picco toccato nel giugno 2022. La Citigroup prevede che le valutazioni in Europa occidentale crolleranno di un ulteriore 20-40 per cento prima della fine del 2024, e nello stesso periodo le azioni dei gruppi immobiliari potrebbe svalutarsi del 50 per cento. Quelle della tedesca Vonovia sono precipitate del 30 per cento a marzo. Nelle ultime quattro settimane la lussemburghese Aroundtown, la francese Gecina e la britannica Segro sono crollate rispettivamente del 42, del 13 e del 9 per cento. La Goldman Sachs ha consigliato di vendere le azioni della British Land, chiamando in causa la forte esposizione patrimoniale del gruppo nei confronti della city di Londra, dove molte aziende hanno bisogno di meno uffici, avendo adottato modelli di lavoro ibridi dopo la pandemia di covid-19.

Finora i gruppi immobiliari statunitensi se la sono cavata un po’ meglio. A marzo sull’altra sponda dell’Atlantico l’indice Msci è sceso dell’8,5 per cento, anche se molte aziende sono legate alle stesse banche regionali finite al centro del recente caos finanziario. Secondo Mark Unsworth, esperto del settore immobiliare della Oxford Economics, i risultati differenti sono dovuti in parte alla diversa composizione del mercato. “Gli Stati Uniti hanno un complesso di società immobiliari quotate in borsa molto più maturo”, formato in misura maggiore da fondi specializzati in singoli segmenti, come i centri elaborazione dati, i magazzini o le strutture sanitarie. “L’Europa è più esposta a tutto il settore degli immobili per uffici, per le industrie e per la vendita al dettaglio, dove si prevede che l’effetto dell’aumento dei tassi sarà maggiore”.

Paul Ashworth, della Capital Economics, ritiene che l’ipotesi peggiore per gli Stati Uniti sia lo sviluppo di un legame simbiotico tra banche più piccole e immobili commerciali: uno scenario in cui i timori sulla salute degli istituti potrebbero provocare una fuga di correntisti, costringendo le banche a reclamare il pagamento di prestiti nel settore.

Anche i fondi d’investimento potrebbero finire in questo meccanismo. A dicembre, in seguito a un picco di richieste di riscatto, il colosso statunitense Blackstone ha imposto un limite di 125 miliardi di dollari ai prelievi dal suo fondo immobiliare privato. ◆ gim